2017-03-31 11:15:33 來源：東南早報 責任編輯：陳小妮 我來說兩句
取經、勘察、規劃、融資、征收、招商、建設……為瞭推動聚寶城南繁榮復興，鯉城區領導坐鎮策劃、指導督導，推動力度空前。
城南復興
泉州古城的南端，有個名聲在外的城南。曾幾何時，城南匯珍聚寶，東西方文化兼容並蓄，“金青龍、銀聚寶”、“市井十洲人”，寫盡瞭這片古代“自貿區”流光溢彩的繁華。近年來，受交通、產業載體、基礎設施等限制，聚寶城南發展不斷式微，不復當年“漲海聲中萬國商”的繁榮景象。城南作為泉州古城最重要的組成部分，啟動聚寶城南改造項目對於保護古城遺產具有重要意義。
取經、勘察、規劃、融資、征收、招商、建設……為瞭推動聚寶城南繁榮復興，鯉城區領導坐鎮策劃、指導督導，推動力度空前。同時，社會賢達、普通老百姓紛紛獻智獻力，聚寶城南繁榮復興指日可待。
近日，《泉州聚寶城南文化街區一期項目房屋征收補償方案（征求意見稿）》《泉州聚寶城南文化街區項目出資入股實施方案（征求意見稿）》正式出爐。站在新的歷史起點上，聚寶城南將寫下古城復興的新篇章，譜寫文化復興的最強音。
本期執行：張素萍 郭曉冰 王柏峰 通訊員 李曉東 文/圖
現狀篇
宋元“華爾街” 如今漸被遺忘
如今，聚寶街兩旁店面開門做生意的僅約一半。
一句“南門兜擠燒包，擠不過路角頭”，道盡城南昔日的繁華。
城南曾是泉州最繁華的地段，早在宋元時期，來自五湖四海的珍奇寶物匯聚於此，於是便有瞭“金青龍、銀聚寶”的美譽。如果說，聚寶街堪比今天的“王府井大街”，那青龍巷便是宋元時期繁華的“華爾街”，而城南功能堪比“自貿區”。
然而，如今這裡的房子日益破敗，甚至倒塌，水系又臟又臭；沿街兩旁店鋪營業僅五成，收益也不夠好，整條街區人流量少；基礎設施配套不完善，年輕人紛紛離開，常住人口以老幼居多，空掛戶占1/6。
【建築】
不少古厝破敗老舊 蟲蛀蟻侵電線老化
以天後宮、德濟門遺址為起點，三條南北向的萬壽路、青龍巷、聚寶街為軸線，構成瞭泉州城南地區的基本骨架。城南的主要遺留物，是清、民國、20世紀50年代及80年代後等各時代的建築。
沿著聚寶街往南，走到後山社小巷，“後山社30號”陳喬木故居映入眼簾。這座由清末城南三大富商之一的陳喬木所建的古厝，是目前城南保存最為完好的老民居之一。在城南，和陳喬木故居一樣為人津津樂道的古厝不少，多數集中在青龍巷，但除個別保存較好，多數現狀堪憂。
“道才巷3號”蘇傢花園遺址，曾是泉州最美、最大、最具特色的私傢花園，如今卻衰敗荒廢，透過鏤空的鐵門往裡瞧，園中枯葉掉落一地，隻餘古榕似在訴說昔日的輝煌；“青龍巷32號”林廉平故居，幾乎集結瞭出磚入石、蚵殼厝等閩南傳統建築特色，但歲月在古厝身上留下瞭累累傷痕，古厝梁木窗欞蟲蛀蟻侵。
“看起來不好看，住起來不舒心”是城南很多古民居、名人故居的現狀。“不好看是一回事，很多老房不安全啊！”泉州市老字號企業協會副會長丁秉正說，城南不少房子破敗老舊，若遇到強臺風，很可能倒塌，而且老房電線老化，存在火災隱患，“就怕一個不小心起火，窄街窄巷，救都不好救”。
林廉平故居集結瞭出磚入石、蚵殼厝等閩南傳統建築特色
【商貿】
彼時聚寶如今溫飽 店面營業僅有五成
“30年前，城南還非常繁華，這裡是晉江、石獅、南安進城的必經之路，人氣很旺、很發達！”今年65歲的陳文展，是名副其實的原住民，也是土生土長的“城南人”。他至今依然記得，小時候聚寶街上人潮湧動的場景，“以前的南門橋頭，泉州各縣（市、區）的貿易站都設在這裡！”
泉州文史界人士介紹，往前數百年，在泉州港最為鼎盛的宋元時期，經常可見載著奇珍異寶的“番船”，由後渚港進入晉江，經公式埔、法石直入順濟橋碼頭停泊，然後用小船把貨物經圓通港載到如今的車橋頭起卸，就近在聚寶街上交易。
然而，當記者踏訪聚寶街時，遺憾的是，這裡熱鬧不再。全長約400米的聚寶街兩旁，店面一個挨著一個，但開門做生意的僅約一半，經營的也多數為糧油食雜、水管五金、早餐小吃等小店。
“大不如前瞭，也就是住習慣瞭，不想搬，開個小店過過日子吧。”阮先生在聚寶街開瞭近30年食雜店，他說以前來自五湖四海的珍奇寶物都匯聚在此，這條街才叫做“聚寶街”，“現在還聚什麼寶啊！傍晚6點不到，人就開始稀稀拉拉。到瞭7點，店基本都關門瞭。稍遲些，整條街安安靜靜的，冷清。”
“平時和街坊鄰居交流，大傢都對附近開店做生意不看好，市場人流少，開店僅溫飽。”陳文展表示。
陳喬木故居是目前城南保存最為完好的老民居之一
【人口】
街區安靜卻顯落寞 常住人口老幼居多
古厝無人住，開店少人來。城南的居民去哪兒瞭？
日前，鯉城區政府對城南的居民構成、傢庭結構、主要社會關系進行摸底調查。據不完全統計，聚寶城南項目范圍內常住人口約3400人，其中“空掛戶”約550人，流動人口約860人。其中，常住人口又以老人和小孩居多。
“城南確實不如從前熱鬧瞭，不過這裡文化底蘊深厚，入夜很安靜，住慣瞭。”陳文展說，如今這裡住的老人、孩子和外來租戶比較多，年輕人少。平日裡，他和鄰居閑扯傢長裡短時發現，常住城南的除瞭依戀這裡的老人，還有在這裡讀書的孩子。“畢竟是盛極一時的地方，集中瞭教育、醫療等優質資源。”
陳文展想著，若能復興文具用品城南，真正利用、發揮好優質資源，更好地傳承優秀傳統文化，是一件利城利民的好事。
【分析】
多種變化互為因果 導致城南日漸衰敗
城南一度名聲在外。如今，偶爾也有遊客慕名而來，但大多失望而歸。由於缺乏統一規劃管理，城南片區街巷雜亂無章、經常堵塞，房子日益破敗，有的甚至倒塌。來城南觀光的人，除瞭在小巷子裡轉轉、在幾幢老房子門口轉轉，不知道還能做什麼。
鯉城區政府辦公室副主任、聚寶城南文化街區項目指揮部宣傳組組長李曉東認為，隨著城市空間變大、城市格局拉開，各種交通方式發達，城南不再是進城必經之路，直接導致瞭城南人流減少。如今片區內，基本上沒有什麼上檔次的商傢，消費群體多為周邊居民，收益不佳。而由於基礎設施配套不完善，越來越多的原住民，尤其是年輕人選擇離開謀發展，留下的多為老人、孩子和外來租戶。這些變化互為因果作用，使得城南繁榮不在。
探索篇
政府出“組合拳”台灣電動床工廠打造新城南
德濟門遺址周邊航拍圖
雖然如今的城南冷冷清清，但城南卻又“天賦異稟”：地理空間上，城南自成一片又比較規整，適合建設集中的街區；交通條件上，進出城南的交通非常便利，出行不會影響其他地區；文化昌盛，有豐富的歷史文化遺存和民間信仰優勢，值得挖掘和繁衍；潛在價值方面，片區很多房屋空置，若管理利用好，優勢巨大。
在“古城保護”被寫入市《政府工作報告》的當下，在各界人士的殷殷期盼中，鯉城區政府牽頭推動聚寶城南繁榮復興工作，區領導親自掛帥策劃、指導督導，推動力度空前。
【政府】
實施“六大工程” 推動“四大片區”建設
“堅持古城提質，實施整體性保護、微擾動改造、低沖擊更新、傢園式管理，讓古城‘見人、見物、見生活’。”這是今年泉州市《政府工作報告》對古城保護提出的具體要求。2月下旬，泉州市政府還專門召開會議，研究泉州古城保護發展市、區財政投入分擔體制問題，並指出古城保護發展是市、區兩級政府共同的重要職責，古城保護發展涉及廣、項目多、投入大，可采取多種方式籌集資金，確保項目順利推進。
按照市委、市政府關於泉州古城保護發展的總體部署，泉州市古城辦大力實施古城風貌保護、文化遺產保護、基礎設施提升、旅遊提升、傢園共造和業態活化等“六大工程”，推進城南、府文廟、龍頭山、華僑新村四個片區的規劃設計、修繕整治等，以達到提升古城形象、增強城市功能，做到留形、留神、留人、活化古城文化和業態，激發古城活力。其中，在古城四大片區范圍內，城南片區是古城成片保護利用的突破口。
多方考察取經 政府主導把握方向
兵馬未動，糧草先行。早在聚寶城南項目明確定位前，鯉城區政府未雨綢繆，先後多次組織到北京、上海、浙江、廣東、廣西等地考察文化街區建設。項目指揮部還多次登門向專傢討教。泉州文史研究者吳幼雄、原泉州市文保中心主任陳鵬鵬、泉州海交館名譽館長王連茂、閩南師范大學教授莊志強、資深營銷策劃人王蔚明等，都是城南項目的“智庫”。
區政府還對城南片區摸底調查、開展房屋測量，先後邀請國內知名策劃公司，對城南實地勘探和專題研討，主動對接行業“巨頭”中國建築設計院進行初步規劃，邀請國內著名規劃大師協助策劃。
經過綜合調研，城南片區被建議建成旅遊休閑文化街區。在前期對接中，按照國內古城保護專傢阮儀三“古城保護政府要盡可能多掌握一些物業”的理念，由政府主導確定項目的定位、規劃和設計，通過出人、出錢、出力、出政策，把握項目整體方向，有效落實業態規劃，避免商業無序發展。
此外，鯉城區政府重視與群眾的溝通。據統計，95.16%的居民支持啟動城南繁榮復興。
文化街區建設中，導向明確地引導業態合理佈局，設置不同的功能區，有理有序謀長遠發展。
蘇傢花園遺址如今卻衰敗荒廢
【聲音】
找到自己更好的路
□“十問泉州”作者、財經作傢王蔚明
2013年，一篇2.6萬字的熱帖《泉州，你被誰遺忘》在泉州引起大討論。該文作者王蔚明是財經作傢，同時是企業品牌顧問、資深營銷策劃人。
“全國范圍來講，像城南有這麼豐厚歷史文化底蘊和遺存的地方是非常罕見，價值不可估量，值得好好策劃、包裝、經營。”王蔚明認為，盡管國內有很多成功的歷史文化街區，但城南不可能也沒必要照搬任何一個現有項目做法，應充分挖掘項目特色，找到自己更好的路。這個路徑一定能找到，而且一定能做得更好。
王蔚明說，雖然因泉州的現狀和特點，這個項目難度可能會更大，但基於項目的優勢，應提升高度和眼界、放大格局。首先應圍繞海絲主題，結合“一帶一路”戰略，讓項目起點、規格更高；其次，要從文化角度、創新手法，用“文化再造刺桐城”，重建宋元光明之城記憶與輝煌；最後，手法上建議學會講述屬於泉州的海絲故事，用故事的語言和手法向世界傳播推廣。
文化為魂 商業為衣
□閩南師范大學老師 莊舍
作為古城發展的觀察者，莊舍老師從文化、商業和政府引導三個方面做瞭分析。“概括起來就是一句話，文化為魂、商業為衣，用文化帶動商業，用商業促進文化，並發揮政府的引導規范作用。”
“最大的問題，就是開發與保護同時進行，不能過度商業化，失瞭特色、失瞭原汁原味。”莊舍建議，文化方面，建議盡可能保留原佈局，真實地保留而非表面的相似。
商業方面，也要做有特色的商業，以麗江古城最近的做法為例，商業發展有“鼓勵、允許、限制、禁止”等八字指導方針，不合適的業態就減少，本地有特色的元素商業多發展，“打造文化街區，文化是真正的靈魂，商業是衣裳，要量體裁衣才行。”
政府要發揮引導作用，在文化街區建設中，導向明確地引導業態合理佈局，設置不同的功能區，有理有序謀長遠發展。
【借鑒】
★烏鎮：
政府引導業態 進行合理佈局
歷史文化名城保護專傢阮儀三曾贊賞烏鎮將產權掌握在政府手中、由政府幫忙引導業態合理佈局，避免業態失控的做法。“抓在自己手上，他就對這些居民進行管理。烏鎮的老民居修好以後，由政府統一進行管理，招收願意回古鎮的居民入住，但要簽訂協議，服從管理，不能隨意開店。”
★三坊七巷：
專業公司負責 古街區業態建設
三坊七巷是福州老城區經歷瞭建國後的拆遷建設後僅存下來的一部分。位於福州中心城區（老城區）的三坊七巷擁有38公頃的完整保護范圍。區域內現存古民居約270座，有159處被列入保護建築。
2008年福州市成立瞭三坊七巷管理委員會，統籌開展三坊七巷保護管理，同時成立福州市三坊七巷保護開發有限公司開展實體運營，街區內的業態建設由該公司負責。三坊七巷維持魚骨狀的傳統格局，中軸為南後街，現已辟為福州市傳統手工藝、名小吃和海峽兩岸特色商品市場一條街，每日人流旺盛。而街兩邊的三坊和七巷大多保持幽巷深宅風貌，成為都市鬧中取靜的黃金地，建有多傢高檔會所。作為福州最熱的景點，三坊七巷景區內的14處部分國傢級、省級文保單位從2011年3月5日起試行收費，票價為每張160元。
台灣電動床工廠未來篇
鼓勵“出資入股” 做大“打包”上市
李贄故居
昨日，經過十幾輪的論證修改後，《泉州聚寶城南文化街區一期項目房屋征收補償方案征求意見稿）》（《泉州聚寶城南文化街區項目出資入股實施方案（征求意見稿）》出爐，並將於4月初面向社會公開征求意見。
項目指揮部介紹，項目按“政府主導、居民參與、企業化經營、市場化運作”原則組織實施，居民可通過出資入股、產權置換、貨幣補償方式等參與。
屆時，通過街區的整修和提升、基礎設施的配套和完善、運輸水系的整治和修復、原住居民生活形態的保護和展示、新業態的引入和佈局，聚寶城南將形成集文化、休閑、旅遊、商業、居住等“五位一體”的特色文化街區，再造古刺桐國際商貿門戶“漲海聲中萬國商”的繁榮景象。
青龍巷航拍圖
【方案】
三種參與模式 鼓勵居民“出資入股”
《泉州聚寶城南文化街區項目房屋征收補償方案》顯示，項目征收范圍為：東起七中圍墻邊經南環城河西側進入鬥門頭，沿鬥門頭西側至港仔墘；南起後田橋沿後山社至泉州大橋下；西起泉州大橋沿防洪堤至土地路；北起土地路沿萬壽路、七中溝至南環城河。
鯉城區政府介紹，居民有幾種方式參與項目——出資入股、產權置換、貨幣補償。“歡迎絕大多數居民以出資入股的形式參與，這樣可以長期獲得收益。”
據悉，根據《泉州聚寶城南文化街區項目房屋征收補償方案》選擇貨幣補償，且選擇將貨幣補償出資入股的居民，鯉城區將給予包括準入優惠、保底收益等方面的傾斜。
成立項目公司 做大“打包”上市
“屆時將成立社區公司和項目公司。”根據居民參與出資入股總額、人數等實際情況設立社區公司；社區公司與泉州聚寶城南海絲文化發展有限公司（以下簡稱“海絲發展公司”）共同合作設立項目公司，由項目公司對街區進行投資建設。此外，項目公司和海絲發展公司可通過增資擴股、股權轉讓等方式引入第三方進行合作。
項目公司按現代企業的規范進行管理，設置“三會一層”即股東大會、董事會、監事會和高級管理層，讓每一個出資人都可以參與到公司決策中。“今後爭取把項目做大、‘打包’上市。”指揮部工作人員稱，為博采眾長，明天工作人員將前往五店市學習。
據透露，按照所有權和經營權分離的理念，項目公司將采取委托經營管理的方式，由專業的運營機構對項目進行商業運營。屆時，擬引進大型旅遊集團、專業運營商，吸引一批能集聚人氣、休閑娛樂商貿一體化的旅遊項目。
啟動項目 征收修繕部分古大厝
根據規劃，整個項目范圍約236畝，在德濟門以南、江濱北路以北、中山南路以東、內溝河以西一帶，房屋約1100棟、建築面積約21萬平方米。
“以保護性修繕和利用性微改造為主，不搞大拆大建。”鯉城區政府介紹，啟動項目征收後，將開始對部分基礎設施、建築立面和部分具有價值的古大厝進行修繕，盡快展示街區形象。
而在具體建設中，提倡城南各宮廟繼續沿襲原習俗，保護強化民間信仰和習俗，保護和發展宮廟教堂，還將利用公共空間組織非遺展示表演，並建設清真餐廳和朝拜場所，引入外國人就業、創業、交流。
“預計每年將有超過500萬人次來訪，客流量相當可觀，可媲美烏鎮。”據悉，項目運營後可吸引臺灣同胞、海外僑胞和海絲沿線國傢地區遊客、商務人士、學術交流人員等。
【分析】
出資入股有益於獲得長期增值收益
天衡律師事務所王炳春律師介紹，出資入股其實就是在原有征地補償的基礎上，提供一個延伸的渠道，通過項目盈利或股價增值使參與群眾獲得長期的增值收益，有更多的獲得感和幸福感。
王炳春律師說，出資入股的方式在全省都稱得上是一次創新，為鼓勵市民參與進來，在方案制定時，提供瞭三種利民優惠。
首先是給予準入優惠，如果你獲得的貨幣補償金額為100萬元，出資入股時，入股金額則按照110萬元計算。
其次是保底收益。項目公司原則上每年均分配利潤，並保證每年社區公司的保底收益不低於其投資額乘以中國人民銀行同期一年期定期存款基準利率計算的利息。若項目公司可分配給社區公司的盈餘利潤高於保底收益的，則向社區公司支付盈餘利潤；反之，向社區公司支付保底收益。
再者，就是退出時的股權收購。根據方案，股權鎖定期屆滿後，項目公司最近三年連續虧損，在第四年內未能恢復盈利的，經持有社區公司三分之二以上股權的股東決議同意，社區公司可以要求項目公司收購其股權，收購方案確保市民總收回的金額不低於當初入股時的貨幣補償實際入股金額。
【聚焦】
★補償方式
征收補償方式分為產權調換、貨幣補償、部分產權調換與部分貨幣補償相結合等幾種方式。實行貨幣補償的被征收人，可以選擇將貨幣補償出資入股。
★保留原學區房學籍
在房屋征收公告規定的簽約期限內簽訂協議並搬遷的被征收人，自簽約期限屆滿之日起五年內，可憑房屋征收補償協議辦理其直系（孫）子女在原被征收房屋所在片區的公辦初中、小學、幼兒園入學入托等事宜。
★產權調換房屋地點
向陽安置區、泉州市溫陵商貿中心項目、高山安置區、錦美安置區、江南街道東浦社區危房片區改造（一期）、江南花園城、愛國路道路拓改及片區改造項目等的存量安置房源。
★房屋補償與獎勵
貨幣補償實行價值補償。鼓勵貨幣化安置，對選擇貨幣補償後購房的被征收人，打開購買通道，予以照顧購買鯉城區轄區內多類別的安置房源。
產權調換實行等價置換，鼓勵異地安置。
★出資入股金額
出資入股金額按照《泉州聚寶城南文化街區項目房屋征收補償方案》確定的貨幣補償實際入股金額的1.1倍計算。
★股權比例
社區公司和項目公司的股權比例，均按照各股東的出資比例確定。
★收益分配
項目公司分配利潤後，社區公司的利潤由社區公司按照股權比例進行分配。
★保底收益
項目公司原則上每年均分配利潤，並保證每年社區公司的保底收益不低於其投資額乘以中國人民銀行同期一年期定期存款基準利率計算的利息。
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